अपनी जीवनभर की गाढ़ी कमाई लगाकर आवासीय प्लॉट खरीदने के बाद यदि खरीदारों को वर्षों तक जमीन का वास्तविक भौतिक कब्जा न मिले, तो यह किसी भी परिवार के लिए भारी मानसिक और आर्थिक परेशानी का सबब बन जाता है। उस पर भी यदि संबंधित विकास प्राधिकरण द्वारा मौके पर बुनियादी विकास कार्य अधूरे होने के बावजूद आवंटियों से भारी-भरकम ब्याज और अन्य शुल्क वसूले जाएं, तो खरीदारों की मुश्किलें और अधिक बढ़ जाती हैं। ऐसे ही एक महत्वपूर्ण और नजीर बनने वाले मामले में पंजाब रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण यानी रेरा (Punjab RERA) ने पंजाब शहरी योजना एवं विकास प्राधिकरण यानी पुडा (PUDA) को कड़ी फटकार लगाते हुए प्लॉट का कब्जा देने में हुई देरी के लिए करोड़ों रुपये का ब्याज चुकाने का सख्त आदेश जारी किया है।

रेरा प्राधिकरण ने शिकायतकर्ता नीलम गर्ग और साहिल गर्ग की याचिका को आंशिक रूप से स्वीकार करते हुए पुडा को आवंटियों की जमा राशि पर 10.80 प्रतिशत वार्षिक की दर से ब्याज अदा करने के स्पष्ट निर्देश दिए हैं। यह पूरा कानूनी विवाद पंजाब के प्रमुख शहर मोहाली के सेक्टर 118-119 स्थित 'गेटवे सिटी' (Gateway City Mohali) परियोजना में आवंटित एक आवासीय प्लॉट से जुड़ा हुआ है। रेरा सदस्य बिनोद कुमार सिंह ने अपने विस्तृत फैसले में पुडा के चेयरमैन, मुख्य प्रशासक और संपदा अधिकारी को इस आदेश का अक्षरशः पालन सुनिश्चित करने के लिए कहा है।

मौके पर सीवरेज, पानी और सड़क जैसी बुनियादी सुविधाएं नहीं थीं उपलब्ध, फिर भी पुडा ने वसूले लाखों रुपये शुल्क

मामले के तथ्यों और दर्ज शिकायत के अनुसार, मूल आवेदक साहिल गर्ग ने सामान्य श्रेणी के अंतर्गत 300 वर्ग गज के आवासीय प्लॉट के लिए आवेदन किया था, जिसके बाद प्राधिकरण की ओर से उन्हें 305.02 वर्ग गज का प्लॉट आवंटित किया गया। पुडा द्वारा इस संबंध में 8 सितंबर 2016 को आधिकारिक आवंटन पत्र (अलॉटमेंट लेटर) जारी किया गया था, और बाद में 20 फरवरी 2019 को इस प्लॉट का स्वामित्व नियमानुसार नीलम गर्ग के नाम स्थानांतरित (ट्रांसफर) कर दिया गया।

सुनवाई के दौरान शिकायतकर्ताओं के अधिवक्ता शहनवाज खान ने प्राधिकरण के समक्ष मजबूत दलीलें पेश करते हुए कहा कि आवंटन पत्र की स्पष्ट शर्तों के तहत पुडा को 18 महीने की निर्धारित अवधि के भीतर प्लॉट का कब्जा सौंपना था, लेकिन उस समय मौके पर सीवरेज, पेयजल आपूर्ति, पक्की सड़कें और अन्य आवश्यक बुनियादी सुविधाएं बिल्कुल भी उपलब्ध नहीं थीं। अधिवक्ता ने बताया कि बुनियादी सुविधाएं विकसित न होने के बावजूद पुडा ने आवंटियों से मूल कीमत पर 13,42,253 रुपये का ब्याज और 1,98,678 रुपये का गैर-निर्माण शुल्क (नॉन-कंस्ट्रक्शन चार्ज) वसूल लिया। शिकायतकर्ताओं ने इन वसूलियों को पूरी तरह से अनुचित और अवैध बताते हुए पूरी रकम ब्याज सहित वापस लौटाने की मांग की थी।

पुडा ने आंशिक पूर्णता प्रमाणपत्र का दिया हवाला, दोनों पक्षों की दलीलें सुनने के बाद रेरा ने तय की जवाबदेही

दूसरी ओर, अपना पक्ष रखते हुए पंजाब शहरी योजना एवं विकास प्राधिकरण (पुडा) के प्रतिनिधियों ने दावा किया कि संबंधित परियोजना का आंशिक पूर्णता प्रमाणपत्र (पार्शियल कंप्लीशन सर्टिफिकेट) 28 अप्रैल 2017 को ही जारी हो चुका था। पुडा की ओर से कहा गया कि आवंटन पत्र की शर्तों के अनुसार विकास कार्य पूरा होने या आवंटन पत्र जारी होने के 18 महीने बाद, इनमें से जो भी पहले हो, प्लॉट का कब्जा दिया जाना तय था। प्राधिकरण ने यह भी तर्क दिया कि शिकायतकर्ताओं और मूल आवंटी ने स्वयं निर्धारित समय के भीतर आगे आकर प्लॉट का कब्जा नहीं लिया।

हालांकि, दोनों पक्षों की विस्तृत कानूनी दलीलों और प्रस्तुत किए गए आधिकारिक दस्तावेजों पर गंभीरता से विचार करने के बाद पंजाब रेरा ने शिकायतकर्ताओं की याचिका को आंशिक रूप से स्वीकार कर लिया। प्राधिकरण ने स्पष्ट रूप से माना कि मौके पर विकास कार्यों के अभाव में कब्जा देने में हुई देरी के लिए आवंटियों का ब्याज पाने का कानूनी दावा पूरी तरह बनता है, हालांकि रेरा ने पूर्व में वसूले गए ब्याज और गैर-निर्माण शुल्क की पूरी रकम लौटाने की मांग को स्वीकार नहीं किया।

6 जुलाई 2021 तक देना होगा 10.80% वार्षिक ब्याज, 90 दिनों में भुगतान न करने पर होगी सख्त कानूनी कार्रवाई

पंजाब रेरा द्वारा पारित अंतिम आदेश के अनुसार, पुडा को 8 मार्च 2018 से पहले किए गए सभी भुगतानों पर निर्धारित तिथि से लेकर, और इसके बाद किए गए भुगतानों पर वास्तविक भुगतान की तारीख से लेकर 6 जुलाई 2021 को वास्तविक भौतिक कब्जा मिलने की तारीख तक 10.80 प्रतिशत वार्षिक की दर से ब्याज का भुगतान करना होगा। यह ब्याज दर भारतीय स्टेट बैंक (SBI) की प्रचलित सीमांत लागत आधारित ऋण दर (MCLR) 8.80 प्रतिशत में दो प्रतिशत अतिरिक्त जोड़कर निर्धारित की गई है।

इसके साथ ही प्राधिकरण ने पुडा प्रशासन को यह सख्त निर्देश भी दिया है कि वह इस आदेश की प्रति प्राप्त होने के 90 दिनों के भीतर शिकायतकर्ताओं को देय संपूर्ण ब्याज राशि का भुगतान सुनिश्चित करे और प्राधिकरण के समक्ष अपनी अनुपालन रिपोर्ट (कम्प्लायंस रिपोर्ट) दाखिल करे। रेरा ने चेतावनी दी है कि निर्धारित समयसीमा के भीतर आदेश का पालन न करने की स्थिति में रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम यानी रेरा एक्ट के कड़े प्रावधानों के तहत आगे की दंडात्मक कार्रवाई अमल में लाई जा सकती है।